דווקא כן משתלם לקבלנים לבנות דירות להשכרה

עו"ד יעקב פרנקו

פורסם בגלובס 1.7.2001

דעה נוספת למאמרו של ד"ר אבי אלתר "בנייה להשכרה למגורים, מיסוי וכדאיות (א')"

עו"ד אלתר הגיע במאמרו למסקנה מרחיקת לכת, כי קבלן הבונה לצרכי השכרה "צפוי להפסד תיאורטי של 85% מהמחזור בהשכרה למגורים לעומת מכירה". עם כל הכבוד, אני חולק על מספר מסקנות המופיעות במאמרו.

ההנחה הראשונה של עו"ד אלתר, כי "הקבלן מפסיד 40% רווח בשל כך שהוא מפסיד שני גלגולים פוטנציאליים ברווח של 20% לגלגול אחד של 20% בכל 2.5 שנים".

 

קביעה זו היא תיאורטית ואינה תואמת את תנאי השוק. בתנאי השוק היום, אין לקבלן רווח של 20%. נהפוך הוא. בשל אי היכולת למכור חלקים גדולים מהפרויקט (בהנחה שמצב הנדל"ן לא ישתנה בשנתיים וחצי הבאות, הנחה שמרבית הקבלנים היו קונים בעיניים עצומות), הרי שהקבלן לא רק שאינו צפוי לרווח של 20% - כי אם להפסדים כבדים ומצטברים עקב הוצאות המימון הכבדות, משום שהפרויקטים מתעכבים ואינם מסתיימים במכירת מלאי הדירות בתוך 2.5 שנים (מה גם, שלפעמים הקרקעות נרכשו במחיר גבוה בערכים של 1995 - תקופת השיא בנדל"ן), ויעידו על כך הזמנות לכינוסי נכסים, הצצות כפטריות אחרי הגשם.

נמצא, כי הנחת המוצא, שהקבלן יבצע שני גלגולי בנייה ומכירה של כל הדירות בתוך חמש שנים אינה ריאלית לתנאי השוק היום. מכאן, שאף הרווח הצפוי, אליבא דשיטתו של הכותב, בסך 40%, אין לו על מה לסמוך.

ההנחה השנייה שהועלתה במאמר היא, שהקבלן "צריך לשלם מימון עודף של עלות הדירות על שכ"ד, שנע בין 8% מימון ממוצע ל-3% שכ"ד ממוצע, קרי 7% במשך חמש שנים ובסה"כ 35% הפסד מימון מצטבר נוסף".

גם לשיטתו של הכותב, ההפרש בין 8% ל-3% הוא 5% (ולא 7%), ובמכפלה של חמש שנים - סה"כ 25% "הפסד מימון מצטבר" (ולא 35% כנטען).

זאת ועוד, ההנחה שהתשואה משכ"ד היא 3% אף היא אינה מדויקת די צורכה. אף לשיטתו של עו"ד אלתר שכתב: "התשואה בישראל משכ"ד הינה 5% עד 2%". לפיכך, הממוצע לעבודה צריך להיות 3.5% ולא 3%. אך מה לי 3% ומה לי 3.5% - לא מכאן ניוושע.

התשואה בסך 3.5% היא ממוצע ארצי, המשקלל את שכה"ד בהרצליה פיתוח עם שכה"ד באופקים. אוי לו לקבלן "הממוצע", אם יבחר לבצע את הפרויקט "הממוצע" במקום "הממוצע". שומה על הקבלן הנבון לבצע את הפרויקט במקום הנכון, קרי, מקום שבו התשואה משכר הדירה היא המקסימלית (בהתחשב בעלויות הקרקע או בעלות רכישת המבנה ושיפוצו יחסית לשכה"ד הצפוי באותו איזור).

ניסיון החיים מלמד, כי גם היום, ובעיקר היום, ניתן להגיע לתשואה משכ"ד למגורים בסך 12%-7%! הכיצד? הנה מספר דוגמאות:

ביפו ניתן לרכוש קרקע לבנייה ב-300 דולר ולסיים את הפרויקט ב-1,300 דולר למ"ר. דירת חדר של 25 מ"ר נטו (30 ברוטו) נושאת שכ"ד חודשי בסך 350 דולר לפחות. עלות הבנייה היא 40 אלף דולר ליחידה, ושכה"ד השנתי בסך 4,200 דולר ליחידה נושא תשואה בשיעור של 10%.

דירת שני חדרים בשטח נטו של 35 מ"ר (42 מ"ר ברוטו) צפויה להניב שכ"ד של כ-500 דולר לפחות. לפיכך, עלות הבנייה תהא כ-55 אלף דולר ליחידה והתשואה על ההשקעה תהא 11%. אותה דירה, אם תושכר ב-600 דולר לחודש (מחיר עיסקאות בפועל) תישא תשואה של 13% (ברוטו כולל מע"מ).

דוגמה נוספת: ניתן לרכוש בניינים לשיפוץ (בדרום ובמזרח ת"א) בסך 700-600 דולר למ"ר בנוי. סה"כ עלות המבנה הכולל שיפוץ פנים וחוץ יגיע ל-1,200-1,100 למ"ר. דירת 42 מ"ר ברוטו תעלה לקבלן כ-50 אלף דולר, שכה"ד הוא 6,000 דולר לשנה (לפחות), ולפיכך התשואה היא 12%.

לכן, גם אם הוצאות המימון הם בשיעור של 8% (נתון שאף עליו ניתן לחלוק; הלוואות הלייבור הן בריבית של כ-6%) הרי שבהשקעה נבונה, במקום הנכון, צפוי הקבלן להתאזן ואף לצאת ברווח נאה. מכאן, כי המסקנה ש"סה"כ 35% הפסד מימון מצטבר נוסף" אף היא מרחיקת לכת - הפסד אין כאן.

הטענה השלישית שמעלה עו"ד אלתר היא, ש"ערך דירות מושכרות יורד יחסית לשווי דירה חדשה בכ-10%". נכון, ערך הדירה יורד, ואפילו ב-20%-15%, אבל מי רוצה למכור נכס שמניב 10% תשואה ויותר? ואם תימצא לאמר שהקבלן חייב למכור - שימכור.

מכירת נכס (בן חמש שנים) נושא תשואה של 10% קלה יותר ושווי הנכס גבוה בהרבה משווי נכס פנוי העומד למכירה, דירה דירה, בימים אלה של מיתון מתמשך.

נמצא כי הקבלן לא רק שאינו מפסיד 10%, אלא שהוא אף צפוי להרוויח מההשבחה בעת מכירת הנכס המניב על שוכריו בעוד חמש שנים. זאת ועוד, במהלך חמש שנים מנכה הקבלן פחת על המבנה בשיעור של כ-20%, ואף רווח זה (זיכוי מתשלום מס) צריך לבוא בחשבון.

עם זאת, כדי להיות הוגנים, יש להוסיף מספר נתונים נוספים לתחשיב, כגון הוצאות לחברת אחזקה וניהול (אם כי פעמים זה מקור רווח נוסף לקבלן), תיקונים ובלאי, תפוסה חלקית, אובדן זמן בהחלפת שוכרים, הוצאות משפטיות וכד'. לפיכך, גם באיזורי ביקוש רצוי להכפיל את המספרים במקדם של 0.8, לשם הזהירות.

ולבסוף, חולק אני על מסקנת הסיכום של הכותב: "נוכח כל אלה, ספק אם יש בכלל מקום ליזום חקיקה שתעודד השכרה למגורים".

והרי המסקנה המתבקשת צריכה היתה להיות הפוכה. יש, גם יש, מקום ליזום חקיקה שתעודד השכרה למגורים, ועניין זה נגזר ממחירי השכירות הגואים. למשל, חקיקה (או הוראת שעה זמנית) הפוטרת את הקבלן מתשלום מע"מ על דמי השכירות תוסיף לקבלן כ-14% רווח נקי על המחזור (הפחתה של 3% במע"מ בשל הוצאות בסך כ-15% מהמחזור שהמע"מ בגינם ניתן היה לניכוי).

14% רווח נוסף על המחזור הוא רווח נאה לכל הדעות, ובתוספת חבילת הטבות נוספת, אגב מיקום הפרויקט בתבונה (תשואת שכ"ד מרבית יחסית להשקעה), תיתן מענה בטווח הקצר לביקוש הגואה להשכרה למגורים תוך שהקבלן-יזם משפשף את ידיו בהנאה בבחינת זה נהנה וזה (השוכר המשלם שכ"ד נמוך יותר בשל הגדלת ההיצע) נהנה.

עם זאת, יש לתת את הדעת אם סל הטבות שופע מדי לא יביא לירידה דרסטית בדמי השכירות, שימשוך את שוק הנדל"ן למקום נמוך עוד יותר.

רשימת המאמרים

רשימת המאמרים

גלובס

11.8.2002

גלובס

19.1.2003

גלובס

22.5.2005

גלובס

28.8.2004

גלובס

3.7.2005

גלובס

25.4.2002

גלובס

1.7.2001

גלובס

17.7.2005

ידיעות אחרונות

5.10.2006